Pinui Binui (démolition-reconstruction) : le guide complet pour les propriétaires (2026)

Mis à jour : octobre 2026 · Rédaction e-land

Avertissement : les informations de cet article sont d'ordre général, exactes à la date de mise à jour, et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque projet est différent ; avant de signer, consultez un avocat spécialisé en renouvellement urbain.

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Un promoteur a frappé à la porte, un voisin affirme avoir déjà signé, et le groupe WhatsApp de l'immeuble ne parle plus que d'un appartement neuf avec pièce sécurisée et parking. Le Pinui Binui (démolition-reconstruction) peut être la transaction la plus rentable de votre vie, mais c'est aussi un processus long et complexe. Dans ce guide, nous expliquons à quoi vous avez droit, ce que dit la loi et ce que vous devez vérifier avant de signer.

Qu'est-ce que le Pinui Binui ?

Le Pinui Binui est une voie de renouvellement urbain dans laquelle un immeuble ancien, ou un ensemble d'immeubles anciens, est démoli et remplacé par des immeubles neufs, plus hauts et comptant davantage d'appartements.

Le principe de l'opération est simple : les propriétaires « vendent » au promoteur leur ancien appartement et leurs droits à construire, et reçoivent en échange un appartement neuf dans l'immeuble qui sera construit. Le promoteur finance le projet en vendant les appartements supplémentaires à de nouveaux acquéreurs.

La principale loi en la matière est la loi sur la démolition-reconstruction (encouragement des projets de démolition-reconstruction), 5766-2006, modifiée à plusieurs reprises ces dernières années.

Que reçoivent généralement les propriétaires ?

Aucune loi ne fixe exactement le nombre de mètres carrés que reçoit chaque résident. La contrepartie est déterminée par la négociation et dépend de la viabilité économique du projet. Un ensemble de contreparties habituel comprend généralement :

• Un appartement neuf plus grand que l'ancien.

• Une pièce sécurisée (mamad), un balcon, une place de parking et généralement une cave.

• Un loyer pour toute la durée des travaux, ainsi que les frais de déménagement.

• Un avocat, un expert immobilier et un superviseur technique pour le compte des résidents, dont les honoraires sont généralement pris en charge par le promoteur.

• Des garanties bancaires qui protègent les propriétaires tout au long du projet.

Un principe important à inscrire dans le contrat : les propriétaires d'appartements similaires reçoivent des contreparties similaires.

Combien de propriétaires doivent donner leur accord ?

En fin de compte, la démolition et la reconstruction nécessitent l'ensemble des propriétaires. Toutefois, la loi permet à une certaine majorité (une « majorité spéciale ») d'agir contre ceux qui refusent de manière déraisonnable. Depuis un amendement adopté en 2021, la majorité requise dans un ensemble est de :

• Deux tiers de l'ensemble des appartements de l'ensemble (contre 80 % auparavant), et en outre :

• Au moins 60 % des appartements de chaque immeuble de l'ensemble, séparément, et

• Plus de la moitié des parties communes de chaque immeuble rattachées aux appartements des propriétaires consentants.

Les propriétaires qui ont commis des infractions de construction ou empiété sur les parties communes peuvent ne pas être comptabilisés.

Que se passe-t-il avec un « résident récalcitrant » ?

Un résident récalcitrant (dayar sarvan) est un propriétaire qui refuse l'opération sans motif raisonnable, ou qui pose des conditions différentes de celles de ses voisins. Lorsqu'une majorité spéciale est réunie, une action peut être intentée contre lui, et le tribunal peut le condamner à indemniser les voisins pour le préjudice causé, voire autoriser une personne à signer à sa place. L'Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain traite également ce type de litiges.

Important à savoir :

Tout refus n'est pas déraisonnable. Un propriétaire qui signale un vrai problème dans le contrat, chez le promoteur ou dans les garanties peut en réalité être celui qui protège tout le monde.

Une protection particulière pour les propriétaires âgés

La loi définit une « personne âgée » comme un propriétaire qui avait au moins 70 ans lors de la signature du premier accord dans l'immeuble et qui habite l'appartement depuis au moins deux ans. Ces propriétaires ont droit à des solutions alternatives particulières (par exemple, un appartement prêt hors de l'ensemble ou une installation en résidence services), et si aucune solution adaptée ne leur a été proposée, aucune procédure pour refus déraisonnable ne peut être engagée contre eux. La loi sur la fiscalité immobilière a été modifiée afin que ces alternatives bénéficient elles aussi d'exonérations fiscales.

Fiscalité

Bonne nouvelle pour les propriétaires :

Pour l'Autorité fiscale israélienne, le Pinui Binui est une vente de l'ancien appartement. La loi accorde plusieurs allègements importants :

• Exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière (mas shevach) lors de la réception du nouvel appartement, dans les conditions prévues par la loi. Cette exonération s'ajoute aux autres exonérations, et son utilisation n'« épuise » pas l'exonération pour appartement unique.

• Le loyer versé par le promoteur pendant les travaux n'est pas considéré comme un revenu imposable, selon la position de l'Autorité fiscale, même si l'ancien appartement était loué.

• Pendant les travaux, le droit au nouvel appartement est considéré comme un « appartement d'habitation » au regard de l'impôt sur la plus-value et de la taxe d'acquisition, de sorte que ceux qui vendent ou achètent un autre appartement pendant cette période ne sont pas désavantagés.

• Les héritiers qui ont reçu un appartement inclus dans le projet peuvent, sous certaines conditions, conserver l'exonération liée à l'héritage lors de la vente de l'appartement de remplacement.

L'organisateur

De qui s'agit-il et qu'est-ce qui est permis :

Parfois, le premier à se présenter à l'immeuble n'est pas un promoteur mais un « organisateur », qui fait signer les résidents puis revend le projet. La loi sur les organisateurs de 2017 (loi sur le renouvellement urbain – accords d'organisation de transactions) vise à éviter que les résidents restent liés pendant des années à quelqu'un qui ne fait pas avancer le projet. La loi limite la durée de validité d'un tel accord et exige que l'opération soit présentée lors d'une réunion des propriétaires.

Recommandation :

Avant de signer le moindre document, même un « simple accord de principe », vérifiez précisément ce à quoi il vous engage et pour combien de temps.

Combien de temps cela prend-il ?

Un projet de Pinui Binui passe par plusieurs étapes : organisation des résidents et choix d'un promoteur, signature d'un accord, approbation du plan, permis de construire, évacuation, démolition et construction. En pratique, cela prend généralement de nombreuses années entre la première signature et la remise des clés. Pour protéger les résidents, la loi prévoit qu'une opération qui n'a pas suffisamment avancé dans des délais définis peut devenir caduque – par exemple, si le promoteur n'a pas fait signer la moitié des propriétaires dans un délai de deux ans, ou 60 % dans un délai de quatre ans.

Liste de contrôle

Ce qu'il faut vérifier avant de signer :

1. Qui est le promoteur ? Projets réalisés, solidité financière, et construit-il lui-même ou se contente-t-il de faire signer les résidents pour revendre le projet.

2. Un avocat qui agit uniquement pour les résidents, choisi par vous et non par le promoteur, même si c'est le promoteur qui paie ses honoraires.

3. Garanties : une garantie au titre de la loi sur la vente, une garantie de loyer et une garantie couvrant les taxes.

4. Le cahier des charges et le plan du nouvel appartement annexés à l'accord.

5. Les délais et les indemnités de retard, écrits explicitement.

6. Égalité entre les résidents : pas d'« accords parallèles » avec un résident en particulier.

7. L'accord type de l'Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain peut servir de référence pour examiner le contrat.

En résumé

Le Pinui Binui est devenu la principale voie de renouvellement urbain en Israël. Les propriétaires qui s'organisent tôt, choisissent une représentation juridique indépendante et exigent des garanties obtiennent au final un bien neuf et protégé, qui vaut bien plus que l'ancien appartement.

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Avertissement : les informations de cet article sont d'ordre général, exactes à la date de mise à jour, et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque projet est différent ; avant de signer, consultez un avocat spécialisé en renouvellement urbain. Cette version française est fournie pour des raisons de commodité ; en cas de divergence, la version hébraïque prévaut.

Sources

• Loi sur la démolition-reconstruction (encouragement des projets de démolition-reconstruction), 5766-2006 (Nevo) : lien (en hébreu)

• Cabinet d'avocats Amir Klausner, « La majorité requise pour réaliser le projet » : lien (en hébreu)

• Centre de l'immobilier (Nadlan Center), « Loi Pinui Binui – le guide complet pour 2026 » : lien (en hébreu)

• Kol Zchut, « Exonération de l'impôt sur la plus-value dans le Pinui Binui » : lien (en hébreu)

• Globes, sur l'exonération du loyer pendant la période d'évacuation : lien (en hébreu)

• Centre de l'immobilier, sur l'exonération liée à l'héritage pour un appartement de remplacement : lien (en hébreu)

• HaSulam (Globes), droits des personnes âgées dans le renouvellement urbain : lien (en hébreu)

• Centre de l'immobilier, « La loi sur les organisateurs – le guide complet pour 2026 » : lien (en hébreu)