עודכן: אוקטובר 2026 · מערכת e-land
הבהרה: המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני קבלת החלטות יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, ולבדוק את החישוב בסימולטור של רשות המיסים.
מס רכישה הוא אחד הסעיפים הגדולים בעלות קניית דירה, והבנק לא מממן אותו. הוא יוצא מההון העצמי שלכם. על אותה דירה בדיוק אחד ישלם עשרות אלפי שקלים, ואחר כמעט רבע מיליון. הכול תלוי בשאלה אחת: האם זו דירתכם היחידה.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה על רכישת זכות במקרקעין (המוכר משלם מס שבח). הוא מחושב לפי שווי העסקה, בשיטת מדרגות: כל חלק של המחיר ממוסה בשיעור משלו, והשיעור הגבוה חל רק על החלק העליון.
מדרגות 2026: דירה יחידה
| חלק מהמחיר: | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור (0%) |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות 2026: דירה נוספת (משקיעים)
| חלק מהמחיר: | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
כלומר, מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% מהשקל הראשון.
שתי הערות חשובות על הטבלאות
-
המדרגות קפואות. בעבר הן עודכנו כל שנה לפי מדד מחירי הדיור. במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון, והסכומים נשארים בלי שינוי עד 15 בינואר 2028.
-
שיעור 8% למשקיעים נקבע בהוראת שעה. מדי כמה שנים עולה השאלה אם הוא יורד. נכון לכתיבת המאמר, ההערכה היא שהשיעור ימשיך לחול גם בתחילת 2027. מי שדוחה קנייה בציפייה לירידה במס מהמר על החלטה שלא התקבלה.
דוגמה: אותה דירה, שני קונים
דירה ב-3,000,000 ₪.
קונה דירה יחידה
-
עד 1,978,745 ₪: 0 ₪
-
368,295 ₪ ב-3.5%: 12,890 ₪
-
652,960 ₪ ב-5%: 32,648 ₪
-
סך הכול: כ-45,538 ₪
קונה דירה נוספת
-
3,000,000 ₪ ב-8%: 240,000 ₪
ההפרש: כ-194,000 ₪ על אותה דירה.
החישוב להמחשה. לפני חתימה מומלץ לבדוק בסימולטור מס הרכישה של רשות המיסים.
מי נחשב "בעל דירה יחידה"?
זו השאלה שקובעת הכול, והתשובה רחבה יותר ממה שנדמה:
-
התא המשפחתי נספר כרוכש אחד. בני זוג וילדים עד גיל 18 הם יחידה אחת. דירה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על השני.
-
עד שליש בדירה אחרת לא שולל את מעמד הדירה היחידה.
-
עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה לא שולל את המעמד (ראו את המדריך שלנו לירושה ונדל"ן).
-
מגרש, חנות או משרד אינם דירת מגורים, ולכן לא שוללים את המעמד.
-
דירה בחו"ל בדרך כלל אינה נספרת, כי ההגדרה מתייחסת לדירות בישראל ובאזור. כדאי לאמת זאת מול עורך דין במקרה הספציפי.
משפרי דיור: חלון הזמן למכור את הדירה הקודמת
מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול להצהיר על כוונה למכור, ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה:
-
קנייה מיד שנייה: צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד הקנייה. זו הוראת הקבע מיוני 2025, אחרי תקופה של 18 חודשים שקדמה לה.
-
קנייה מקבלן: צריך למכור בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה אמורה להימסר לפי החוזה.
מי שלא מוכר בזמן משלם את ההפרש למס של דירה נוספת, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. בדוגמה שלמעלה מדובר בכ-194,000 ₪, שמתווספים בבת אחת. בעקבות המצב הביטחוני ניתנו במקרים מסוימים הארכות בהוראת שעה, וכדאי לבדוק את המועד שחל עליכם.
קרקע ונכסים שאינם דירות
על רכישת קרקע, חנות, משרד או כל נכס שאינו דירת מגורים, מס הרכישה הוא 6% מהשווי (ראו את המדריך שלנו לקרקעות חקלאיות).
הטבות לאוכלוסיות מסוימות
-
עולים חדשים: הטבה ברכישה שנעשית בין שנה לפני העלייה לשבע שנים אחריה. השיעורים תלויים במועד העלייה.
-
נכים, עיוורים ומשפחות שכולות: שיעור מופחת של 0.5% ברכישת דירה למגורים, בתנאים.
ההטבות אינן ניתנות אוטומטית, וצריך לבקש אותן עם האישורים המתאימים.
מתי מדווחים ומתי משלמים?
-
דיווח: תוך 30 יום מהחתימה. בדרך כלל עורך הדין של הקונה מטפל בכך.
-
תשלום: תוך 60 יום מהחתימה. איחור צובר ריבית והצמדה.
ארבעה טיפים שיכולים לחסוך כסף
-
בדקו את מעמדכם לפני שחותמים, כולל חלקים קטנים בנכסים משפחתיים ודירות על שם בן הזוג.
-
משפרי דיור: תכננו את מכירת הדירה הישנה כך שתושלם בתוך חלון הזמן, ושקללו מרווח ביטחון.
-
קניית חלק מדירה על ידי בן משפחה שאין לו דירה (למשל ילד בוגר) עשויה להשפיע על המס. מדובר בתכנון שדורש ייעוץ, כי יש לו השלכות מס ומשפחה נוספות.
-
עסקה שבוטלה: מס ששולם על עסקה שבוטלה באמת ניתן להשבה.
השורה התחתונה
השאלה "האם זו דירתכם היחידה?" שווה מאות אלפי שקלים. בדקו אותה לעומק לפני שחותמים, ושקללו את מס הרכישה בתקציב ההון העצמי שלכם עוד לפני שמתחילים לחפש דירה.
הבהרה: המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני קבלת החלטות יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, ולבדוק את החישוב בסימולטור של רשות המיסים.
מקורות
