מאת: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- מהי התחדשות עירונית?
פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.
פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.
בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם.
הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.
- סוגי המסלולים של התחדשות עירונית
הרשות להתחדשות עירונית פועלת בשלושה מסלולים עיקריים:
- מסלול הרשויות המקומיות
במסלול זה הרשות המקומית היא שיוזמת את הפרויקט, מקדמת תוכנית למתחם, ופועלת לארגון הדיירים במתחם ולשיתופם בתהליך, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הבקשה למסלול רשויות מקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון שמכריז על המתחם כ"מתחם פינוי-בינוי" לתקופה של שש שנים (יש אפשרות הארכה לשש שנים נוספות). נוסף על מימון הפעילויות האמורות, ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות.
- מסלול היזמים - מיסוי
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית ביוזמת השוק הפרטי: יזמים ובעלי נכסים מתקשרים ביניהם ומקדמים את התוכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים. במסלול זה הכרזת המתחם כ-"מתחם פינוי–בינוי" או "עיבוי בנייה"' מוגבלת לתקופה של שש שנים (אפשר להאריכה בשש שנים נוספות). ההכרזה מקנה הטבות מס שונות.
- תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה
פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניין בודד, ותכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים והרחבתו (תמ"א 1, תמ"א 3) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תמ"א 2). פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תכנית מפורטת) ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה.
- סוגי התכניות של התחדשות עירונית
- הריסה ובנייה מחדש
בתכנית זו מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ומוקם מבנה חדש בסטנדרטים מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי).
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה
תכנית חיזוק המבנה מאפשרת ביצוע של פעולות הנדסיות לטובת חיזוק המבנה, תוך כדי הוספת קומות חדשות על גג הבניין הקיים והרחבת הדירות הקיימות. פעולה זו מאפשרת את חיזוק המבנה ללא עלויות מצד הדיירים. עם זאת, התכנית יעילה פחות נגד רעידות אדמה בהשוואה לתכנית ההריסה והבנייה מחדש.
- מהם ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי-בינוי?
ההבדלים העיקריים מתבטאים בנושאים האלה:
- בשלב ההתארגנות
בתמ"א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות (מבנה בודד) והגעה להסכמות. בפינוי בינוי שלב התארגנות בעלי הדירות והגעה להסכמות יכול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות (מספר מבנים)
- משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט
בתמ"א 38 יש צורך בתכנון הבניין ובאישור התכנון (רישוי) באמצעות הוצאת היתר בנייה. מדובר בהליך תכנוני קצר יחסית, משום שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה. בפינוי-בינוי מידת הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר בתמ"א 38, ועל כן כרוכה בסיכונים רבים יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.
- במהלך ביצוע הפרויקט
בתמ"א 38 חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות. המשמעות שמתגוררים באתר בנייה במשך שנה–שנתיים. יש להביא בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי.
- עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה
בכל הפרויקטים יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות הגדלת עלויות התחזוקה של מערכות הבניין והמעלית ובעקבות מהוספת שטחים לדירות. ייתכנו שינויים בסיווג (הנכס) בנושא תשלומי הארנונה, וגם תשלומים קבועים אלה עשויים להשתנות. יש להבהיר כי השינויים אינם זהים בכל המסלולים, וכי בתמ"א - חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדלות אך לא בהרבה. בתמ"א 38 - הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות, בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ועל כן עלויות האחזקה גדלות בהרבה בהשוואה להוצאות שנדרשו בבניין הישן.
- השותפים העיקריים בפרויקטים של התחדשות עירונית
כדי לאפשר את קידום ההתחדשות העירונית נדרשים שיתוף פעולה והסכמות של מספר גורמים, ששיתוף הפעולה מצדם הכרחי לקידום פרויקט מוצלח במהירות ובמקצועיות.
- הרשויות המקומיות
הרשויות המקומיות שבתחומן מקודמות תכניות להתחדשות עירונית מחזיקות בתפקיד חשוב מאוד, שכן הן הגורם המספק את השירותים לתושבים הקיימים ולתושבים העתידים להתגורר בשטחה. הרשויות יכולות להביא להצלחת הפרויקטים, וכן לתרום לכך שהבנייה החדשה תשולב בצורה מיטבית עם התשתיות העירוניות, כגון: ביוב, מים, חניה, מוסדות ציבור וחינוך.
- היזמים והמארגנים
היזמים הם הגורם המוציא לפועל את תכניות ההתחדשות העירונית, הן באמצעות הכנת תכניות במסלול מיסוי, והן באמצעות הגשת היתרי הבנייה ובנייה בפועל. כדי שהיזמים יבצעו פרויקט להתחדשות עירונית, על הפרויקט להיות כדאי מן הבחינה הכלכלית עבורם. הכדאיות נגזרת מעלויות הפרויקט, המורכבות מתהליכי התכנון, ארגון הדיירים והבנייה בפועל, בהשוואה לרווח האפשרי ממנו, אשר כולל את מחיר הדירות העתידי, מספר הדירות וכו'.
- בעלי הדירות והנכסים
ההתחדשות העירונית מבטיחה לתושבים ולבעלי הדירות יתרונות רבים; היא מספקת להם מבנים ודירות באיכות גבוהה יותר מזו שהייתה להם, ומשביחה את ערך הנכסים שלהם.
ביכולתם של בעלי הנכסים והתושבים בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית להשפיע במידה ניכרת על הצלחת הפרויקט; בעלי דירות המעוניינים בפרויקט יאפשרו את קידומו המהיר, ואילו בעלי דירות שאינם מעוניינים בו עשויים לעצור אותו. ככל שבעלי הדירות והנכסים יהיו מאורגנים, ייצרו נציגויות ויבצעו יחדיו החלטות הנוגעות להתחדשות במקום מגוריהם, סיכוייה של התכנית להתקדם במהירות ובצורה הטובה ביותר, יעלו באופן משמעותי
