תמ״א 38 ב-2026: מה נשאר ממנה, מה בא במקומה, ומה זה אומר לבעלי דירות

עודכן: אוקטובר 2026 · מערכת e-land

הבהרה: המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני. המצב שונה מעיר לעיר, ולפני קבלת החלטות יש לבדוק מול הוועדה המקומית ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

במשך כמעט 20 שנה, "תמ"א 38" היה שם נרדף להתחדשות עירונית: ממ"ד, מעלית ומרפסת בחינם, במימון הדירות שנוספו על הגג. היום התכנית הארצית פקעה, ובמקומה יש כמה מסלולים אחרים. במדריך הזה נעשה סדר: מה הסתיים, מה ממשיך, ומה האפשרויות של בעלי דירה בבניין ישן.

מה הייתה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית מ-2005, שנועדה לעודד חיזוק של בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. הרעיון היה שהמדינה נותנת זכויות בנייה נוספות, היזם מוכר את הדירות החדשות, ומהרווח מממן את החיזוק והשדרוג לדיירים. היו שני מסלולים:

תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי): הבניין נשאר עומד, מחזקים אותו, מוסיפים ממ"דים ומרפסות, ובונים קומות נוספות.
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש וגבוה יותר.

מה קרה לתמ"א 38?

תמ"א 38 תוכננה כתוכנית זמנית, והוארכה שוב ושוב. בסוף הוחלט לא להאריך אותה עוד. ברשויות שהגישו תוכנית מחליפה היא המשיכה לחול עד 18 במאי 2026, או עד אישור התוכנית המחליפה אם זה קרה קודם. בשאר הרשויות היא פקעה עוד קודם לכן.

מה זה אומר בפועל?

אי אפשר להתחיל היום פרויקט חדש מכוח תמ"א 38 הארצית.
פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה ממשיכים כרגיל.
בערים שבהן אושרה תוכנית מקומית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א (למשל תוכניות הרובעים בתל אביב), התוכנית המקומית ממשיכה לחול גם אחרי פקיעת התמ"א.
אם נחתם הסכם עם יזם אבל לא התקבל היתר, ייתכן שהפרויקט יצטרך לעבור למסלול אחר.

מה בא במקומה?

שלושה מסלולים:

אין היום תחליף ארצי אחד. מה שקובע הוא באיזו עיר נמצא הבניין ומה התוכניות שחלות עליו.

חלופת שקד:

תיקון לחוק התכנון והבנייה שאושר בכנסת ביוני 2022, על שם שרת הפנים דאז איילת שקד. העקרונות המרכזיים:

מתמקדת בהריסה ובנייה. במסלול הריסה ובנייה מחדש אפשר לקבל עד 400% מהשטח הבנוי הקיים, ובאיחוד של עד שלושה מגרשים עד 500%. באזורים ששר הפנים יקבע בצו, בעיקר בפריפריה, אפשר עד 550%.
חיזוק ותוספת עדיין אפשרי, אבל עם כמחצית מהזכויות (כ-200%).
תוכנית והיתר במקביל: הוועדה המקומית מאשרת את התוכנית ואת ההיתר יחד, כדי לקצר את התהליך.
שטחי ציבור: בהריסה ובנייה מוקצים כ-10% מהשטח הבנוי לצרכי ציבור.
חלה על בניינים ישנים, בעיקר כאלה שקיבלו היתר לפני 1980.

ההבדל בהיטל ההשבחה: בתמ"א 38 היה פטור מהיטל במסלול החיזוק. בחלופת שקד נקבע היטל מופחת של 25%. זה משפיע על הכדאיות ליזם, ומכאן על התמורה שלכם.

בפועל: היישום של חלופת שקד מתקדם לאט. רשויות רבות רק מתחילות לקדם תוכניות מכוחה, וחלקן קבעו מדיניות מקומית משלהן (למשל הרצליה, שמתמקדת בהריסה ובנייה).

תוכניות עירוניות מקומיות:

ערים רבות הכינו תוכניות משלהן להתחדשות ברמת המגרש או המתחם. בערים אלה התוכנית המקומית קובעת כמה מותר לבנות ובאילו תנאים.

פינוי בינוי:

במתחמים גדולים, פינוי בינוי הפך למסלול המרכזי (ראו את המדריך שלנו לפינוי בינוי).

אז מה עושים עכשיו?

צעדים מעשיים:

בדקו מה חל על הבניין שלכם. פנו לאגף ההתחדשות העירונית או לוועדה המקומית ושאלו אילו מסלולים אפשריים בכתובת שלכם.
חתמתם על הסכם תמ"א 38 בעבר? בררו עם עורך הדין מה מצב ההיתר, מה ההסכם קובע אם התכנית פוקעת, והאם אתם עדיין כבולים ליזם.
היזהרו מהבטחות של "תמ"א 38" חדשה. הצעה חדשה צריכה לפרט מכוח איזו תוכנית היא תקודם.
הרוב הנדרש. בפרויקטים ברמת הבניין הבודד נדרש בדרך כלל רוב של שני שלישים מבעלי הדירות. בדקו את הרוב המדויק לפי המסלול.
ייצוג עצמאי. כמו בכל עסקת התחדשות, עורך דין שנבחר על ידי הדיירים וערבויות מתאימות הם חובה.

השורה התחתונה:

עידן תמ"א 38 הארצית הסתיים, אבל ההתחדשות העירונית ממשיכה. המגמה ברורה: פחות הוספת קומות על בניינים קיימים, ויותר הריסה ובנייה מחדש, לפי תכנון עירוני. מי שמבין אילו מסלולים פתוחים בפני הבניין שלו, יכול לנהל משא ומתן טוב יותר מול יזמים.

הבהרה: המידע במאמר הוא כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני. המצב שונה מעיר לעיר, ולפני קבלת החלטות יש לבדוק מול הוועדה המקומית ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

מקורות